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五一后临沂减二手房税费 购房满2年销售免增值税

  5月1日起全面推开营改增试点开始实施,记者了解到,为应对营改增试点第一天,临沂地税部门加班开辟窗口为市民提供服务,此前不少有二手房成交意向的市民还纷纷电话咨询预约节后办理缴税手续事宜。此次营改增试点对个人住房缴纳税款问题进行了明确:个人购房不足2年对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人购房2年(含2年)对外销售的,免征增值税。营改增后,市民出售购买不足2年的100万元左右住房,所缴税款比之前可省2300多元。

  “我那套房子买房者早就看好了,本来打算4月份办理缴税的,看新闻说五一后营改增可以少缴税,就特地商量推迟办理了。”记者在采访时发现,春节过后在房产市场逐渐复苏的背景下,不少买房者和卖房者都提早达成了交易协议,市民柳先生说,为了办这个手续,五一小长假他们都没有出去玩。“多等了近一个月能省两千多块钱还是很值的。”

  据了解,“营改增”前,二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税(不含附加税)税率为5%,个人购房不足2年对外销售的,全额征收营业税;个人购房2年(含)以上对外销售的,免征营业税。“营改增”新政出来以后,有分析称“营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税的征收是以卖出价和买入价税前的差额做基数。二者基数不同,结果差别很大”。

  “这种说法是错误的,因为销售二手房的个人,均视作小规模纳税人,小规模纳税人的纳税基数有固定计算公式,皆为‘含税销售额÷(1+征收率)’。”临沂市地税局相关工作人员告诉记者,假设某人将购买不足2年的住房对外销售获得100万元,那么,“营改增”前,其应缴纳的营业税为100万×5%=5万元;“营改增”后,其应缴纳的增值税为100万除以1.05再乘以5%,等于47619元,也就是说,这位售房者少交了2381元。“营改增”前后,卖房者应纳税的税率相同,同样售价下纳税基数却不同。营业税的纳税基数是含税销售额,即100万元;而增值税的纳税基数为不含税销售额,即95.3万元(100万/1.05),区别在这里。
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